11. April 2016 - Das öffentliche Angebot von grundschuldbesicherten Darlehen ist nach der aktuellen Verwaltungspraxis und einem Auskunftsschreiben der BaFin, so Dr. Horst Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de ), von Anfang April 2016 billigungs- und prospektfrei. Das öffentliche Platzieren von grundschuldbesicherten Darlehen zur Kapitalaufnahme am Kapitalmarkt zur Unternehmensfinanzierung ist nach einer Grundsatzentscheidung der BaFin von Ende März 2016 bei Einhaltung bekannter Voraussetzungen auch weiterhin vollkommen prospektfrei – also ohne Volumenbegrenzung platzierbar ist.

1.  Keine Pflicht zur BaFin-Prospekt-Billigung

Nach der Grundsatzentscheidung der BaFin gilt das grundschuldbesicherte Darlehen nicht als Finanzinstrument im Sinne des Kreditwesengesetzes und auch nicht als Vermögensanlage im Sinne des Vermögensanlagengesetzes ( VermAnlG ), da in § 1 Abs. 2 Nr. 3 und 4 VermAnlG  nur das partiarische Darlehen und das Nachrangdarlehen genannt sind ( so die BaFin ). Die Auffangklausel mit der Nr. 7 ist ebenfalls nicht einschlägig.

Der neue § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagengesetz enthält zwar erstmalig eine Auffangklausel bzw. Generalklausel, wonach als Vermögensanlagen auch alle „sonstigen Anlagen gelten, die einen Anspruch auf Verzinsung und Rückzahlung gewähren“. Entsprechend dieser Generalklausel hätten auch grundschuldbesicherte Darlehen als Vermögensanlagen im Sinne des Gesetzes angesehen werden können. Für grundschuldbesicherte Darlehen wendet die BaFin jedoch diese Generalklausel nicht an.

Alle ( auch neuen ) Finanzinstrumente des Vermögensanlagengesetzes sind ohnehin nur dann zulässig, soweit sie keine Einlagengeschäfte gem. § 1 KWG darstellen. Dies ergibt sich explizit aus dem neuen § 1 Abs. 2 Nr. 7 letzter Halbsatz. Grundschuldbesicherte Darlehen wurden in entsprechenden Grenzen ( z.B. Besicherung bis zu 100 % ) von der BaFin auch bisher nicht als KWG-Einlagengeschäfte eingestuft. Eine Änderung der Beurteilung von grundschuldbesicherten Darlehen ergibt sich aus dem neuen Kleinanlegerschutzgesetz nicht. Die BaFin wendet also die Auffangklausel des § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagengesetz nicht auf grundschuldbesicherte Darlehen an und lässt damit die grundschuldbesicherten Darlehen als einzige vollkommen BaFin-prospektfreie "Lücke" offen.

2.  Voraussetzungen nach BaFin für grundschuldbesicherte Darlehen

Darlehen mit Grundschuldabsicherung im ersten oder im zweiten Rang sind nach der jetzt festgelegten Verwaltungspraxis der BaFin keine Finanzinstrumente im Sinne des Vermögensanlagengesetzes und stellen auch keine verbotenen Einlagengeschäfte im Sinne des § 1 Kreditwesengesetz ( KWG ) dar. Sofern eine Absicherung  ( z.B. im zweiten Rang ) erfolgt, achtet die BaFin lediglich darauf, dass die zweitrangige Absicherung noch im Rahmen des Verkehrswertes der Immobilie liegt. Der Wert der Immobilie ist im Zweifelsfalle durch einen zeitnah abgewickelten notariell vereinbarten Kaufpreis oder durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen.

Das vom Darlehensgeber gewährte Darlehen muss über eine Buchgrundschuld ohne Brief oder eine Briefgrundschuld von dem Unternehmen als Darlehensnehmer abgesichert werden. Hierzu werden entweder Eigentümergrundschulden zugunsten des Darlehensgebers auf einem oder auf mehreren Objekten des Darlehensnehmers oder von verbundenen  Unternehmen zugunsten des Darlehensnehmers an bereiter Rangstelle bestellt oder bereits vorhandene erstrangige Grundschulden verwendet. Dem Darlehensgeber wird aus diesen Grundschulden in Höhe seines Darlehensbetrages eine Teil-Grundschuld nebst Zinssatz abgetreten. Teil-Grundschulden mehrerer Darlehensgeber stehen untereinander im gleichen Rang. Die Grundschuldabtretungen werden von einem Notar treuhänderisch verwaltet. Über die von dem Darlehensunternehmer veranlasste Abtretung erhält der Anleger als Darlehensgeber eine Bestätigung. Weitergehende Regelungen zum Verfahren der Grundschuldabsicherung können ausformuliert werden. Der Darlehensgeber muss sich jederzeit ohne erneute Mitwirkung des Unternehmens als Immobilien-Eigentümer vom Notar auf eigene Kosten eine vollstreckbare Ausfertigung seiner Teilgrundschuld ausfertigen lassen können oder sich für den Fall des Vorliegens von Briefgrundschulden einen Teil-Grundschuldbrief ausfertigen lassen können.

3.  Keine Vermittlererlaubnis nach § 34 f Gewerbeordnung erforderlich

Nach der ganz aktuellen hausinternen Entscheidungsrichtlinie der BaFin von Ende März 2016 betrachtet die BaFin grundschuldbesicherte Darlehen nach der Aufzählung in § 1 Abs. 2 und ebenso nach der Generalklausel des § 1 Abs. 2 Nr. 7 Vermögensanlagengesetz nicht als Finanzinstrumente im Sinne der Gewerbeordnung. Somit ist die Vermittlung von grundschuldbesicherten Darlehens-Angeboten auch nicht erlaubnispflichtig nach § 34 f GewO. Finanzanlagenvermittler im Sinne des § 34 f GewO ist nach Abs. 1 Ziff. 3 nur derjenige, der Vermögensanlagen im Sinne des § 1 Absatz 2 des Vermögensanlagengesetzes vermittelt. Nach der ausdrücklichen (neuen) Verwaltungspraxis der BaFin gehören die öffentlichen Angebote von grundschuldbesicherten Darlehen nicht dazu. Deshalb bedarf der Darlehensvermittler von grundschuldbesicherten Darlehen nur der Erlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Nr. 2 GewO. Ergänzende Auskünfte erteilt Dr. Horst Werner unter der Mailadresse ( dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de ) bei entsprechender Anfrage.