Finanzintensive Projekte wie Gewerbeimmobilien ( Einkaufszentren, Industrieanlagen etc. ), Solarparks, Blockheizkraftwerke, Schiffe, Flugzeuge, Leasingobjekte etc. können über eine geschlossene Fondskonstruktion finanziert und realisiert werden. Im Rahmen einer solchen Projektfinanzierung wird eine gesonderte Fondsgesellschaft gegründet, die als Zweckgesellschaft zur Projektrealisierung eingesetzt wird (www.finanzierung-ohne-bank.de). Der Beteiligungsfonds als solcher bedarf zur Gründung keiner bankenaufsichtsrechtlichen Genehmigung, es sei denn es handelte sich um einen spezifischen Investmentfonds nach dem Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften ( KAGG ) und dem Investmentgesetz. 

Es wird ein Fonds konzipiert und eine Fondsgesellschaft initiiert, deren einziger Zweck darin besteht, die Finanzierung aus Eigenkapital und Fremdkapital für ein Investitionsprojekt zu erhalten. Die Fondsinitiatoren sind regelmäßig Projektentwickler, die das später fertige Fondsobjekt an einen Investmentfonds oder an ein Großunternehmen bzw. institutionellen Investor verkaufen wollen. Zu den Fondsinitiatoren gehören aber auch Industrieunternehmen und Holding-Gruppen, die das fertige Fondsobjket später für ihre eigenen operativen Geschäftszwecke nutzen und nicht weiterveräußern wollen. Auf diese Weise wird die Finanzierung und die anfängliche Aufwandsbelastung aus der eigenen Bilanz ausgegliedert.

Eine Fondsgesellschaft wird typischer Weise als doppelstöckige Gesellschaft konzipert und regelmäßig in der Rechtsform einer GmbH & Co KG installiert. Der Initiator des zu finanzierenden Projekts übernimmt in der GmbH und mit der GmbH die Geschäftsführung des Fonds, während sich die Kapitalgeber und Anleger mit entsprechendem Eigenkapital als Kommanditisten an der KG als Besitzgesellschaft oder Betriebsgesellschaft beteiligen. Meistens wird zur vereinfachten Abwicklung des Beitritts von Fondskommanditisten ein Fonds-Treuhänder zwischengeschaltet, der die Rechte der Kommanditisten wahrnimmt. Die Fondsgesellschafter werden also Miteigentümer und Mitgesellschafter (Fondsgesellschafter) des zu finanzierenden Projekts, während der Fondsinitiator das Fondsobjekt im Rahmen seiner operativen Geschäftstätigkeiten nutzen kann.

Die Fonds GmbH & Co KG finanziert regelmäßig das Investitionsobjekt in einer gemischten Finanzierung aus Fremdkapital ( anteilige Bankenfinanzierung ) und Eigenkapital in Form von Kommanditeinlagen der Fondsgesellschafter. Die Kommanditgesellschafter bilden einen "Finanzierungs-Pool" (www.emissionsmarktplatz.de), an dem sie anteilig entsprechend ihrer Beteiligungshöhe mitberechtigt sind. Innovative Fondskonzepte stoßen am Beteiligungsmarkt weiterhin auf das Interesse von Anlegern.

Die Fondsgesellschafter werden mit ihren Kommanditeinlagen stimmberechtigte Mitgesellschafter des Fonds, der vornehmlich eine Besitzgesellschaft des Investitionsprojekts darstellt. Der Besitz-Fonds ist regelmäßig zeitlich befristet - z.B. auf 15 Jahre - und wird am Ende der Laufzeit liquidiert (aufgelöst), in dem das Fondsobjekt verkauft wird. Der Verkaufspreis wird sodann als Liquidationserlös anteilig an die Fondsgesellschafter ausgeschüttet und verteilt.

Handelt es sich nicht um einen geschlossenen Fonds zur Einzelprojektfinanzierung, sondern um einen Fonds zur Finanzierung mehrerer Projekte, so spricht man von einem sogen. "offenen Fonds", der regelmäßig zeitlich unbefristet ist. Der offene Fonds hat eingeschränkten "blind pool Charakter", da bei Gründung des Fonds zukünftige Projekte noch unbestimmt sind. Es werden in dem Fonds lediglich die Systematiken der Projektinvestition und die Art der Einzelprojekte festgelegt, z.B. nur zukünftige Investitionen in Solar- und Windparks. Auch außerhalb der Börse gibt es eine Reihe von verschiedenen Fonds mit unterschiedlichen operativen Geschäftszecken: Immobilienfonds, Schifffonds, Leasingfonds, Umweltfonds, Solarfonds (u.a. Solarparks und Photovoltaikanlagen), Windparkfonds, Flugzeugfonds, Medienfonds (u.a. Filmfonds), BHKW-Fonds (Blockheizkraftwerke, Biomasse-Gasanlagen etc.), Mezzaninefonds, Private Equity Fonds, Venture Capital Fonds. Fondsprospekte von geschlossenen oder offenen Fonds werden von der Dr. Werner Financial Service AG konzeptionell entwickelt und zur bankenaufsichtsrechtlichen Genehmigung gebracht.