Grundschuldbesicherte Finanzierungsformen

Schuldverschreibungen als Hypothekenanleihen ( Wertpapiere ) oder als private Hypothekendarlehen ( wertpapierfrei ) ausgeben mit der Dr. Werner Financial Service AG ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) zur bankenunabhängigen Unternehmensfinanzierung:

I.  Anleihen mit grundbuchrechtlicher Besicherung

Hypothekenanleihen sind als wertpapierverbriefte Finanzinstrumente eine durch Grundschulden besicherte Sonderform der Schuldverschreibung zur Finanzierung von Unternehmen. Schuldverschreibungen ( = Anleihen, Bonds oder auch Rentenpapiere genannt ), Schuldscheindarlehen und partiarische Darlehen sind schuldrechtliche Verträge gem. §§ 488 ff, 793 ff BGB mit einem Gläubiger-Forderungsrecht ( "Geld gegen Zins" ). Anleihen sind deshalb nichts anderes als "wertpapierbeschaffene Darlehen" mit einem Zinsversprechen und einer Laufzeitabrede. Sie stellen bilanzrechtlich Verbindlichkeiten dar und werden mit einer Festverzinsung oder auch einer Mindestverzinsung plus Gewinnbeteiligung zur Unternehmensfinanzierung auf Zeit begeben. Die genannten Finanzinstrumente können mit einer Nachrangklausel bzw. einem Rücktritt hinter andere Gläubigeransprüche ( = Rangrücktritt ) versehen werden, so daß sie dann als sogen. "wirtschaftliches Eigenkapital" eingeordnet werden können.

Die Schuldverschreibung ( auch Anleihe genannt ) kann auch durch Hypotheken bzw. Grundschulden oder sonstigen Forderungsrechten abgesichert werden, so daß man in diesem Falle von einer Hypothekenanleihe ( covered bonds ) spricht. Die Anleihe kann auch mit anderen Sicherheiten als Grundschulden, z.B. mit Forderungsabtretungen, belegt werden. Die Besicherung einer Anleihe mit Immobilien wird also "Hypothekenanleihe" genannt.Zudem gibt es auch die grundschuldbesicherten Dalehen, die gem. § 1 Abs. 1 S. 2 Nr.1 KWG-konform und BaFin-prospektfrei sind.

Die Hypothek bzw. Grundschuld wird zur Sicherung der Kapitalgeber in der III. Abteilung des Grundbuchs eingetragen. Es handelt sich hierbei um ein Pfandrecht an einem Grundstück. Als akzessorische Sicherheit ist die Hypothek vom Bestehen einer Forderung abhängig. Eine Hypothek kann als Buch- oder Briefhypothek oder auch als verbriefte Eigentümergrundschuld beim Amtsgericht eingetragen werden.

Die Buchhypothek wird ohne Zusatzurkunde im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefhypothek erhält der Gläubiger eine zusätzliche Urkunde, den sogenannten Hypothekenbrief. Dieser "Brief" hat Wertpapiercharakter. Er erleichtert die Übertragung einer Grundschuld bzw. einer Hypothek , da sie durch Zession ( = Abtretung ) und bloße Übergabe des Briefes unabhängig von Grundbuch übertragen werden kann. Als Berechtigter einer Hypothek kann der Anleihegläubiger eine Zwangsversteigerung einleiten, wenn der Anleiheschuldner seine Pflicht zur Zahlung der Anleihezinsen nicht erfüllt.

Die Hypothek ist dementsprechend ein Sicherungsmittel für den Anleihegläubiger. Der Begriff Hypothek kommt aus dem griechischen und heißt soviel wie Unterpfand. Das Grundbuch für die Eintragung befindet sich beim zuständigen Amtsgericht des verpfändeten Objekts. Ein Anleihegläubiger, der ein berechtigtes Interesse nachweist, kann eine Grundbucheinsicht beim Amtsgericht vornehmen. Das Grundbuch gibt zudem Auskunft, wer Eigentümer des Grundstückes ist und welche Lasten oder vorrangige Eintragungen sich auf dem Grundstück befinden. Da in der III. Abteilung des Grundbuchregisters alle Grundpfandrechte eingetragen werden, kann aus der laufenden Nummer der Eintragung der Vor- oder Nachrang des Sicherungsrechts erkannt werden.

Für die Hypothekenanleihe gelten keine besonderen Vorschriften. Das Pfandbriefgesetz mit besonderen Besicherungsregeln gilt nur für Kreditinstitute, die von der BaFin eine besondere Zulassung als Pfandbrief-Bank erhalten haben. Nach den dort dargelegten Beleihungsprinzipien sind vom Beleihungswert vorsorglich Sicherheitsabschläge von 40% vorzunehmen. Und nach § 20 a Abs. 6 Kreditwesengesetz sind Gewerbeimmobilien von einem unabhängigen Sachverständigen einer jährlichen Bewertungs- und Werthaltigkeitskontrolle zu unterstellen. Wohnimmobilien müssen in dreijährigen Abstand durch Bewertung überwacht werden.

Hypothekenanleihen bzw. Schuldverschreibungen - gleich in welchen Ausprägungen - sind kapitalmarktrechtlich grundsätzlich Wertpapiere und zwar unabhängig davon, ob eine Verbriefung durch ein physisches Wertpapier stattfindet oder nicht. Die Bedeutung liegt deshalb für Anleihen darin, daß für die öffentliche Emission ( = Ausgabe und Angebot an Dritte ) von Anleihen ein bankenaufsichtsrechtlich genehmigter Wertpapierverkaufsprospekt erforderlich ist. Ohne Wertpapierprospekt dürfen lediglich 149 potentielle Anleger angesprochen bzw. beworben werden (= gesetzliche Eintrittsschwelle - siehe § 3 Abs. 2 Ziff. 2 WertpapierProspektGesetz - WpPG).

Bei einer Mindesteinlage ab Euro 100.000,- stellt das Wertpapierprospektgesetz die Ausgabe von (Anleihe-)Wertpapieren prospekt- und genehmigungsfrei, d.h. dass keine gesetzliche Pflicht zur Erstellung eines Wertpapierverkaufsprospektes besteht ( siehe § 3 Abs. 2 Ziff. 3 WpPG ). In der rein praktischen Platzierung kommt man jedoch schon aus Haftungs- und Vertrauensgründen ohne einen umfassenden Prospekt nicht aus. Zudem wird der Emittent mit einer hohen Einmaleinlage ab Euro 100.000,- in breiten Anlegerkreisen weniger Erfolg haben.

Die Dr. Werner Financial Service AG ( www.finanzierung-ohne-bank.de ) erarbeitet und erstellt entsprechende Wertpapier-Verkaufsprospekte und Hypothekenanleihe-Verkaufsprospekte und führt die BaFin-Billigung (bankenaufsichtsrechtliche Genehmigung) herbei. Interessenten erhalten weitere kostenfreie Auskünfte unter dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de .

Wir stehen gern bei Übersendung Ihrer Unterlagen und nach Terminabsprache für ein unverbindliches, kostenloses Beratungs- und Finanzierungsgespräch über die Erstellung eines Prospekts und ein Private Placement zur Verfügung.

II.  Darlehen mit Grundschuldabsicherung

Darlehen mit Grundschuld-Besicherung im ersten oder im zweiten Rang ( so Dr. Horst Werner von www.finanzierung-ohne-bank.de ) sind als öffentliche Beteiligungsangebote ebenso wie die unbesicherten qualifizierten Nachrangdarlehen nach dem Kreditwesengesetz ( KWG ) zulässig und stellen keine verbotenen Einlagengeschäfte im Sinne des § 1 KWG dar. Sofern eine Absicherung im zweiten Rang erfolgt, achtet die BaFin lediglich darauf, das die zweitrangige Absicherung noch im Rahmen des Verkehrswertes der Immobilie liegt. Der Wert der Immobilie ist im Zweifelsfalle durch einen zeitnah abgewickelten Kaufpreis oder durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen.

Das öffentliche Angebot von grundschuldbesicherten Darlehen ist nach der aktuellen Verwaltungspraxis und einem Auskunftsschreiben der BaFin, so Dr. Horst Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de ), von Anfang April 2016 billigungs- und prospektfrei. Das öffentliche Platzieren von grundschuldbesicherten Darlehen zur Kapitalaufnahme am Kapitalmarkt zur Unternehmensfinanzierung ist nach einer Grundsatzentscheidung der BaFin von Ende März 2016 bei Einhaltung bekannter Voraussetzungen auch weiterhin vollkommen prospektfrei – also ohne Volumenbegrenzung platzierbar ist.

Das vom Darlehensgeber gewährte Darlehen wird über eine Buchgrundschuld ohne Brief oder eine Briefgrundschuld von dem Unternehmen als Darlehensnehmer abgesichert. Hierzu werden entweder Eigentümergrundschulden zugunsten des Darlehensnehmers auf einem oder auf mehreren Objekten des Darlehensnehmers oder von verbundenen Unternehmen zugunsten des Darlehensnehmers an erster Rangstelle bestellt oder bereits vorhandene erstrangige Grundschulden verwendet. Dem Darlehensgeber wird aus diesen Grundschulden in Höhe seines Darlehensbetrages eine Teil-Grundschuld nebst Zinssatz abgetreten. Teil-Grundschulden mehrerer Darlehensgeber stehen untereinander im gleichen Rang. Die Grundschuldabtretungen werden von einem Notar treuhänderisch verwaltet. Über die von dem Darlehensunternehmer veranlasste Abtretung erhält der Anleger als Darlehensgeber eine Bestätigung. Weitergehende Regelungen zum Verfahren der Grundschuldabsicherung sind auszuformulieren. Der Darlehensgeber muss sich jederzeit ohne erneute Mitwirkung des Unternehmens als Immobilien-Eigentümer vom Notar auf eigene Kosten eine vollstreckbare Ausfertigung seiner Teilgrundschuld ausfertigen lassen können oder sich für den Fall des Vorliegens von Briefgrundschulden einen Teil-Grundschuldbrief ausfertigen lassen können. Anderenfalls bleiben die Grundschulden beim Notar als deren treuhänderischer gemeinsamer Verwahrer hinterlegt.

Auch die privaten Nachrangdarlehen ohne Besicherung mit qualifizierten Rangrücktritt stellen kein Verstoß gegen das Kreditwesengesetz ( KWG ) dar. Beide Formen von öffentlichen Darlehensangeboten an eine Vielzahl von potentiellen Anlegern sind somit kapitalmarktfähig, so Dr. Horst Werner aus Göttingen. Das hat insbesondere Bedeutung bei der unternehmerischen Finanzierung von Immobilien. Die Strukturierung von Immobilienfinanzierungen hat sich in den vergangenen Jahren durch private Grundschulddarlehen erheblich verändert. Herkömmlicher Weise erhielt der Immobilienkäufer von der Bank ein erstrangiges, durch ein Grundpfandrecht besichertes Darlehen, wobei Geschäftsbanken heute regelmäßig bis 80% finanzieren und Hypothekenbanken gesetzlich an einen Beleihungswert von 60% des Verkehrswertes gebunden sind. Der zweite Finanzierungsteil wurde oft durch ein nachrangiges Bankdarlehen oder durch Eigenmittel des Immobilienerwerbers dargestellt. Die Bank refinanzierte sich u.a. durch die Emission von Pfandbriefen.

Nunmehr sind nicht nur private Nachrangdarlehen, sondern ebenso grundschuldgesicherte Erst- oder Zweitrangdarlehen von privaten Kapitalgebern am Kapitalmarkt zulässig. Voraussetzung für das besicherte Darlehen von privater Seite ist lediglich, dass dem Darlehensgeber eine Grundschuldabsicherung eingeräumt sein muss, die ihm selbst unabhängig von Dritten eigene Verwertungsrechte in Bezug auf die Grundschuld einräumt. Private Darlehen bedürfen also für ihre kapitalmarktrechtliche Zulassung der grundbuchlichen Besicherung, wahrend ohne eine solche Grundschuldabsicherung nur Nachrangdarlehen mit einer qualifizierten Rangrücktrittsklausel hinter die Ansprüche bevorrechtigter Gläubiger zulässig sind. Die Dr. Werner Financial Service AG ( dr.werner@finanzierung-ohne-bank.de ) erstellt KWG-konforme und BaFin-zulässige Darlehensverträge sowohl als grundschuldgesicherte Erst- oder Zweitrangdarlehen als auch als qualifizierte Nachrangdarlehen zur Kapitalaufnahme am Beteiligungsmarkt.