Darlehen im ersten Rang ( Erstrangdarlehen ) mit Grundschuld-Besicherung und private Nachrangdarlehen ( siehe www.finanzierung-ohne-bank.de ) ohne Eingriffsrechte Dritter sind ebenso nach dem Kreditwesengesetz ( KWG ) zulässig, wie private Nachrangdarlehen ohne Besicherung über ein öffentliches Darlehensangebot kapitalmarktfähig sind, so Dr. Horst Werner, Göttingen. Das hat insbesondere Bedeutung bei der unternehmerischen Finanzierung von Immobilien. Die Strukturierung von Immobilienfinanzierungen hat sich in den vergangenen Jahren durch private Grundschulddarlehen erheblich verändert. Herkömmlicher Weise erhielt der Immobilienkäufer von der Bank ein erstrangiges, durch ein Grundpfandrecht besichertes Darlehen, wobei Geschäftsbanken heute regelmäßig bis 80% finanzieren und Hypothekenbanken gesetzlich an einen Beleihungswert von 60% des Verkehrswertes gebunden sind. Der zweite Finanzierungsteil wurde oft durch ein nachrangiges Bankdarlehen oder durch Eigenmittel des Immobilienerwerbers dargestellt. Die Bank refinanzierte sich u.a. durch die Emission von Pfandbriefen. Der Pfandbriefmarkt ist jedoch seit Jahren rückläufig. Nunmehr sind nicht nur private Nachrangdarlehen, sondern ebenso grundschuldgesicherte Erstrangdarlehen von privaten Kapitalgebern am Kapitalmarkt zulässig. Voraussetzung für Erstrangdarlehen von privater Seite ist lediglich, dass dem erstrangigen Darlehensgeber eine Grundschuldabsicherung eingeräumt sein muss, die ihm selbst unabhängig von Dritten eigene Verwertungsrechte in Bezug auf die Grundschuld einräumt. Private Erstrangdarlehen bedürfen also für ihre kapitalmarktrechtliche Zulassung der Besicherung, wahrend Nachrangdarlehen von Privat einer solchen Grundschuldbesicherung nicht bedürfen.

Auf Grund der gravierenden Verwerfungen im Bankenbereich, durch die schärfere europäische Bankenunion mit der Aufsicht durch die EZB und durch Basel III sind die Kreditinstitute zunehmend weniger bereit und in der Lage, Kreditrisiken zu übernehmen. Deshalb fordern die Banken von Immobilienerwerbern höhere Eigenkapitalanteile und verkaufen häufig zur Liquidierung ihre Altkredite auf dem Kapitalmarkt: Sie treten ihre Grundschuldforderungen aus in Schieflage geratenen Objekten zur Verwertung an Dritte ab, indem sie sich durch Ausgabe von Schuldverschreibungen (Verbriefungen) oder durch die Abtretung von grundschuldbesicherten Erstrangdarlehen am Kapitalmarkt frische Liquidität besorgen.

Gegenüber anderen Finanzierungsinstrumenten hat auch das Nachrangdarlehen mit Gewinnbeteiligung ( partiarisches Darlehen ) kapitalmarktrechtlich den Vorzug, dass es ohne einen Verkaufsprospekt nach dem Vermögensanlagengesetz öffentlich angeboten und platziert werden darf. Dem kapitalsuchenden Unternehmen entstehen daher keine Aufwendungen für eine kostspielige Prospekterstellung und es bedarf keines Billigungsverfahrens bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ( BaFin ). Bei entsprechender Ausgestaltung des Nachrangdarlehens mit Gewinnabrede benötigt ein Finanzdienstleister für die Vermittlung von derartigen Darlehen auch keiner Genehmigung nach dem Kreditwesengesetz ( z.B. § 32 KWG), sondern allenfalls einen Gewerbeschein nach § 34c Gewerbeordnung (GewO). Das Nachrangdarlehen mit Gewinnbeteiligung ist also ein Finanzierungsmodell ( = modellhafte Vertragsgestaltung zur unbegrenzten Wiederverwendung ), das unter Beachtung der Abgrenzung zu den Einlagengeschäften der Banken nach § 1 KWG zu erstellen ist und am Finanzierungsmarkt umgesetzt werden kann. Die Gestaltung auch des Gewinndarlehens muss derart sein, dass bei Beendigung und Tilgung des Darlehens "keine fest rückzahlbaren Gelder" fixiert sind. Anderenfalls würde es sich um ein unerlaubtes Bankgeschäft handeln. Ferner darf es sich bei dem partiarischen Darlehen nicht um eine "gemeinsame Zweckverfolgung" handeln, denn dann wäre es eine stille Beteiligung als Finanzinstrument und würde dem Vermögensanlagengesetz sowie dem § 34 f GewO unterliegen.

Somit liegt das Vertragsgestaltungs-Problem des prospektfreien Nachrangdarlehens und des Gewinndarlehens von privaten Kapitalanlegern in der Beurteilung durch die BaFin, die in vielen Fällen den privat begebenen Darlehen die Anerkennung als prospektfreies Finanzierungsinstrument oder bankenfreies Kreditgeschäft versagt hat. Es kommt also bei der Vertragsgestaltung des privaten Nachrangdarlehens als "Massen-Finanzierungsinstrument" entscheidend auf die kapitalmarkt- und bankaufsichtsrechts-konforme Vertragsgestaltung mit einem qualifiziertem Rangrücktritt an. Zu empfehlen ist eine Vorlage des Nachrangdarlehens-Vertrages bei der BaFin, um ein Negativ-Testat ( keine Verletzung des Kreditwesengesetzes ) als rechtsverbindliche Auskunft zu erhalten.

Bei der Platzierung eines prospektfreien, KWG-konformen Nachrangdarlehens erläutert Dr. Horst Siegfried Werner ( www.finanzierung-ohne-bank.de ), dass ein Finanzdienstleister zur Vermittlung von derartigen Nachrangdarlehen keiner Genehmigung als Finanzdienstleistungsinstitut nach dem Kreditwesengesetz ( z.B. § 32 KWG) bedarf, sondern allenfalls wird ein Gewerbeschein nach § 34c Gewerbeordnung (GewO) benötigt. Ein Private Placement von qualifizierten Nachrangdarlehen ist also bankenaufsichtsfrei zulässig und kann von Vertrieben und Vermittlern ohne den Befähigungsnachweis gem. § 34 f Gewerbeordnung platziert bzw. vermittelnd verkauft werden.

Darlehen mit einem qualifizierten Rangrücktritt sind für Finanzdienstleister allein mit der Gewerbeerlaubnis gem. § 34 c GewO platzierbar. Allerdings schließt dies weder die Vermittler- noch die Beraterhaftung aus. Die Verantwortung des Finanzdienstleisters gegenüber dem Anleger ist wie bei anderen Kapitalanlagen in vollem Umfang gegeben. Die Platzierung und der Vertrieb von festverzinslichen Darlehen mit Rangrücktritts-Abrede bedürfen - anders als die Finanzinstrumente des Vermögensanlagengesetzes - zwar keiner Erlaubnis nach § 34 f Gewerbeordnung mit dem geprüften Sachkundenachweis; im Falle von Falschberatung oder verschwiegener wesentlicher Informationen besteht dennoch die zivil- und strafrechtliche Verantwortlichkeit !

Das Nachrangdarlehen ist zwar BaFin-prospektfrei. Die KWG-zulässigen Nachrangdarlehen bedürfen auch im Rahmen des Vermittlervertriebs weder einer Genehmigung als Finanzdienstleistungsinstitut nach dem Kreditwesengesetz ( z.B. § 32 KWG ), noch wird ein Gewerbeschein nach § 34 f Gewerbeordnung (GewO) benötigt. Da es sich bei den Nachrangdarlehen nicht um „Finanzinstrumente“ im rechtlichen Sinne des Vermögensanlagengesetzes handelt, ist die Vermittlung dieser Darlehensanlageform auch weiterhin ohne Haftungsdach ( wie z.B. beim § 32 KWG ) und ohne Vermögensschadens-Haftpflicht-Versicherung mit einer einfachen Erlaubnis nach § 34c GewO, die ohne Befähigungsnachweis auf Antrag vom zuständigen Gewerbeamt gewährt wird, zulässig. Ein Private Placement von qualifizierten Nachrangdarlehen ist, da die Nachrangdarlehen nicht zu den prospektpflichtigen Finanzinstrumenten gehören, zudem prospekt- und bankenaufsichtsfrei zulässig und kann somit von Vertrieben und Vermittlern allein gem. § 34 c GewO platziert bzw. verkauft werden. Darin liegen leider auch Missbrauchsrisiken, denn der Anleger sollte über das Anlageunternehmen in einer Unternehmensdarstellung hinreichend informiert und über seine Risiken aufgeklärt werden. Auch wenn keine Prospektpflicht besteht, so bleibt dennoch die Prospekthaftung als allgemeines Rechtsprinzip bestehen. Auch ohne Prospekt gibt es eine Prospekthaftung und eine Vermittlerhaftung.

Die gesetzlichen Regeln für öffentliche Finanzierungsangebote an eine unbeschränkte Vielzahl von Kapitalgebern finden sich im Vermögensanlagengesetz für wertpapierlose Vermögensanlagen und im Wertpapierprospektgesetz für Angebote von Wertpapieren ( z.B. Aktien, Schuldverschreibungen etc. ). Privat vergebene Nachrangdarlehen ( als wertpapierlose Vertragsform ) sind von einer Prospektpflicht ( unter der Kontrolle der Kapitalmarktaufsicht der BaFin in Ffm ) und von Beschränkungen im Vertrieb ausgenommen, da es sich nicht um Beteiligungen am Erfolg eines Unternehmens im engeren Sinne handelt.